沪上学区房3个月最大涨幅62.6%！仅3所小学下跌

　　魔都的学区房，从来不是吃素的。

　　每次上海房价上调，学区房也一路高歌猛进。今年初，上海出台史上最严的“325”限购政策，不少人预测：学区房要降价了！

　　然并卵，有数据显示，在魔都的学区房供给市场，学区房在400万元左右的库存量是最大的，而整个二手房市场上300万才是主力军。也就是说，要在魔都要买一套学区房，一般要把预算增加100万。

　　那么，限购政策之后的学区房是否“降温”了？哪些区域、哪些学校的学区房涨幅领跑？小乐子给爸爸妈妈们列举出详细的数据，请家长们准备好钱包。

　　在此之前，先来了解下“325新政”：

　　2016年3月25日上午，上海市政府通过召开联合新闻发布会正式公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平衡健康发展的若干意见》。重要看点为：

坚持认房不认贷原则，目前在房地产交易系统内查询到已拥有一套住房的，无论其是否有贷款记录、无论其住房贷款是否结清，均执行差别化信贷政策，即购买第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%；

非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

　　声明：本文所涉及的数据均综合自安居客、链家网、搜房网、网易房产数据中心。如有疏漏，望家长可以指出，小乐子虚心接受！

　　上海二手房总体走势在上涨

　　可以看出来，上海的房价一直在缓缓上涨，但在今年3月，有一个跳跃式的上涨，一直持续到本月，目前上海二手房均价已突破45000元/平方米。其中，这个跳跃式的上涨，是否受到“325新政”的影响呢？小乐子也说不清楚。

　　另外，上海二手房均价突破45000元/平方米的同时，各区县的变化也不小：

　　可以看出，黄浦区、徐汇区、静安区依然强势，均价排前三。上海16个区县，除崇明县之外，其他区县6月相比2月均有大幅上涨，涨幅最大的是浦东、闵行、宝山以及普陀这些偏郊区的区县。

　　均价高在市区，涨幅大在郊区

　　可以看出，涨幅大的多在郊区，均价高的多在市区。其中，闵行中心小学虽涨幅最高，但均价仍然相对较低；而卢湾三中心均价最高，是因为首先它处在黄浦区、其次它是学区房，故而均价会出现不可思议的119518元。

　　小乐子希望爸爸妈妈们能明白一件事情：涨幅大的学校不一定都是好学校，单价高的学校也不一定是好学校！

　　各区县学区房均价仅3校下跌（6月对比2月）

　　浦东新区

　　浦东新区5所热门小学中，均价涨幅最大的是明珠小学，涨幅近20%，均价最高的是福山外国语小学。而对于明珠小学和福山外国语小学的教学质量，自然不用小乐子多说，都是岗岗的。

　　徐汇区

　　徐汇区6所热门小学中，涨幅最大和均价最高的都是建襄小学，而建襄小学是否是徐汇区最好的公办小学，这个小乐子可不敢妄言。

　　杨浦区

　　杨浦区5所热门小学中，涨幅最大和均价最高的也是同一所学校，齐一小学，但相比其他区而已，这5所学校似乎相差并不大，表现的相当和睦。

　　静安区

　　静安和闸北合并已经快一年了，尽管入学政策还没被影响太大，但学区房似乎有所苗头，涨幅最大的是闸北一中心，达到了44.5%，闸北实验小学涨幅也不小，均价都已经跟上面杨浦区的几所学校差不多了。

　　黄浦区

　　黄浦区在涨跌幅上表现平平，那是因为均价已经到了很高，上涨空间似乎没有太大，涨幅最大的是蓬莱路二小，均价最高的依然是地处黄金地带的卢湾三中心小学。

　　虹口区

　　虹口区4所热门小学中，涨幅最大的是曲阳路四小，达27.8%，均价最高的是崇明路小学，而这4所小学均价也都相差不多。

　　长宁区

　　长宁区跟杨浦、徐汇的趋势大致差不多，涨幅最大和均价最高的都是建青实验小学。

　　闵行区

　　闵行区一直处于尴尬的地位，过去的几个月里，这5所热门学校的涨幅都很惊人，涨幅最大的是闵行中心小学，均价最高的是平南小学，已经迫近6万了。

　　普陀区

　　普陀区这4所热门小学的涨跌差别还挺大的，涨幅最大的朝春中心小学达40%，均价最高的是中山北路一小，另外，武宁路小学的均价还呈下跌趋势。

　　宝山区

　　常被称为上海教育洼地的宝山区，近几个月涨幅也都不小，涨幅最大的是红星小学，均价最高的宝山一中心小学。

　　嘉定区

　　嘉定区虽然均价上不能跟中心城区相比，均价最高的是嘉定实验小学，但涨幅不容小觑，这3所热门小学涨幅均在20%以上。

　　松江区

　　松江跟嘉定的均价相当，涨幅最大和均价最高的都是九亭小学。

　　总得来看，以上这些热门区县的热门小学，学区房均价基本都在上涨，仅3所学校的学区房呈现下跌趋势，分别是武宁路小学、徽宁路三小和闵行实验小学。看来，这所谓的“最严限购政策”也没能阻止上海学区房的上涨之势！

　　学区房降价？天方夜谭！

　　中国地大人多，各区域经济发展水平差别大、优质教育资源分配不均。而人们对优质教育资源的需求只有更好没有最好，这就导致了经济发展落后的区域人群向经济发达的区域源源不断的涌入，比如教育资源较好的一线城市上海。

　　不断涌入上海的人群又会在自己能力范围内去为孩子争取更好的教育资源。

　　而学区房就是在上海的入学资格之一，这也成了学区房的“溢价”条件，所以新政后学区房成交量有可能会下滑，但是价格并不能降下来。中国人买学区房，很多人会去挑选最烂、最小的，不在乎是否适宜居住，孩子能上学就行，等孩子入学之后，再加一点价钱转手给下一波适龄儿童父母，价格被越抬越高。

　　温馨提示：

　　买学区需谨慎！以下两点要注意：

五年一户。对于五年一户，爸爸妈妈们应该都很了解了，说白了，就是买学区房要注意这套房子是否已经有孩子对口入学，如果前房东有孩子对口入学，你需要等五年才能靠这套房子对口。详情内容请点击 ? 查看《五年一户那些事》。

对口变化。据了解，对口信息每年都会有微调，说直接点，就是你买这个学区房，今年是对口A学校，明年可能就不是对口A学校了。

　　另外，近年来“多校划片”的话题在上海也讨论的非常厉害。上海市教委曾回应称，上海因其特殊性暂不会推行“多校划片”。

　　且不说“多校划片”会不会推行，就算推行，它能为学区房降温吗？小乐子也有一些见解：

　　多校划片不仅稀释了重点小学的对口学区房的入学概率，而且扩大了对口学区房的范围。

　　比如原来100%能去重点小学的房子现在的机会可能是70%，那剩下的30%呢？剩下的30%会给原来的非学区房，这就会让原来非学区房的价格上涨，就有可能造成拥有重点中小学的片区内房价的大涨。

　　所以如果没有特殊状况发生的话，指望上海的学区房降价简直是天方夜谭！

　　欢迎在文末评论区发表您的看法。

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